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前五名地产商负债近1.6万亿 恒大发动13万员工参与卖房

2018年09月12日09:39 来源:澎湃新闻
[提要] 在楼市调控政策持续收紧、融资渠道收紧、融资成本上升、去杠杆降负债的大背景下,房地产行业的资金实力正在接受着严厉的考验,在融资渠道不断受限的情况下,想方设法卖房促进销售回款成了地产商最好的选择。
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在楼市调控政策持续收紧、融资渠道收紧、融资成本上升、去杠杆降负债的大背景下,房地产行业的资金实力正在接受着严厉的考验,在融资渠道不断受限的情况下,想方设法卖房促进销售回款成了地产商最好的选择。

销售额前5名开发商,有息债务合计高达15850亿元

“资金链紧张基本是各家鸿运国际老虎机手机版面临的共同难题。项目上的各个环节都是一环紧扣一环,一旦其中一个出现问题,整个项目就面临着崩盘的危险。”一名地产从业者对澎湃新闻(www.thepaper.cn)表示,“看财报的话,大部分上市鸿运国际老虎机手机版的销售额都不错,但事实上大家的销售规模增速已经放缓了,加上现在借钱也难,现金流和债务问题让企业承受着不小的压力,所以很多开发商都把回款保证现金流归为工作的重中之重。”

澎湃新闻从2018年上半年销售额排名前5的开发商的财报中发现,在销售业绩大涨、营业收入大增和净利上涨的同时,前五名开发商的有息负债高达15850亿元。

其中,中国恒大(03333.HK)达到6762亿元,碧桂园(02007.HK)2945亿元,万科集团(000002.SZ,02202.HK)1794亿,融创中国(01918.HK)2098亿元以及保利地产2251亿元。

据Wind数据显示,截至6月30日,房地产行业资产负债率为79.46%,相比一季度环比上涨0.6%,同比上涨1.44%。

资金是鸿运国际老虎机手机版的命脉,高负债一直是房地产行业的“生存法则”,依靠高杠杆、高负债来实现规模的扩张。但在面对去杠杆和融资渠道收紧的现实情况下,多数开发商不约而同的选择了减缓规模扩张和去杠杆降负债的路径。

据恒大研究院发布的报告显示,2018年下半年开始,鸿运国际老虎机手机版将逐步迎来偿债高峰期。

截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,鸿运国际老虎机手机版有息负债余额约19.2万亿,规模最大的是房地产开发贷,其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券,分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

恒大急增员工卖房指标,大爷大妈“帮忙”到访楼盘要价翻三倍

作为资金密集型的鸿运国际老虎机手机版,快速卖房变现、迫切的回款成为鸿运国际老虎机手机版应对来自金融机构债务偿还压力的渠道之一。

澎湃新闻从获得的一份恒大集团《2018年“金九银十”销售政策及全员营销重大奖励办法》的文件中看到,恒大集团在2-3月份的全员营销卖房的活动中累计成交金额达到170亿元。在集团13.7万员工中,90%的员工、共12.2万人参与了全员营销,合计推荐到访514万组,合计推荐成交15765套,金额170亿元,共计有10907名员工获得佣金及奖励,合计发放佣金及奖励3.03亿元。其中,最高个人奖励高达97万元。

值得一提的是,此次恒大在员工推荐购房方面对于员工的奖励也比以往的力度要大。文件内容显示,若客户交齐首期款签署合同之后,除原有1%佣金给予员工额外1%佣金奖励,即按成交总额的2%计发佣金。

恒大几乎每年都会进行两次规模不同的全国性促销,一次在春季,另一次则在楼市的“金九银十”之前。

一名知情人士对澎湃新闻表示,“公司要求在9月30日之前,员工要完成60个名额的到访指标,即带人实地到楼盘签到访问。3月份的时候还只让完成30个指标,这次直接翻倍了。”该知情人士直言不讳的说道。“三月份的时候为了完成指标不得不去找外援,比如找大爷大妈来排队帮签到,价格是10块钱一个人,现在我们的指标名额提高了,大爷大妈的价格也抬高了,最便宜的也要35块钱一个人了。”

澎湃新闻在网上发现,目前有专门从事恒大到访签到任务的团队,称加急单可当天完成,价格为50元/人,正常三天左右完成,价格为35元/人。商家称,总销量3万余次,三月回访全部通过。

有分析人士表示,恒大通过恒房通卖房,主要是想要获取更多的有效购房用户,在这些潜在的购房用户中实现购房成交。但员工为了完成指标不被扣罚奖金,不得不采取购买无效用户的做法,实际上对于增加恒大购房成交量并无多大实际用处。

恒大集团董事局主席许家印更是在内部会议上直接提出,让员工务必重视,排名倒数后三位的董事长要总结失败经验并做检讨。

按照恒大集团的规定,将集团各中心、部(室)、地区公司、各产业集团及下属单位划分为三大板块,按照员工人均推荐到访量及人均推荐成交套数进行综合排名考核。

另一名知情人士称,恒大有一套评分考核体系,即成交占比70%,到访占比30%,成交占的比重更大。但是如果大家都没有成交,就要把到访的量往上堆来保证完成指标。

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