鸿运娱乐网址

成都房地产联合网新闻频道是专业的房地产媒体资讯平台,致力于为鸿运娱乐网址鸿运娱乐城转盘鸿运国际老虎机手机版提供各类服务与咨讯。主要栏目有:新闻资讯,视频频道,鸿运国际老虎机手机版,独家报道,新闻专题,人物访谈,电子杂志 ,活动直播,看房直通车,业主社区论坛等内容。

深度解析│如何用租金水平类比法制定完美租金方案?

2018年09月10日18:05 来源:店商
[提要] 营业额测算有哪四大角度?其中涉及到哪些公式?测算方法是怎样的?租金测算可以通过哪些途径实现?各业态的基本承租水平是怎样的?来吧,都在这里。如何制定恰到好处的租金方案?哪类方案更适合你的购物中心?
字号:

营业额测算有哪四大角度?其中涉及到哪些公式?测算方法是怎样的?租金测算可以通过哪些途径实现?各业态的基本承租水平是怎样的?来吧,都在这里。如何制定恰到好处的租金方案?哪类方案更适合你的购物中心?

一、营业额测算的4大角度

营业额,是指为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。营业额的测算一般有四个角度:

①以“产品单价”为依托的测算

营业额=产品平均单价*销售数量

② 以“客单价”为依托的测算方法

营业额 =平均交易单价(即客单价)*交易次数

③如果可获知对方营业税额度,亦可推算出营业额

④ 上市公司可通过年度财报查询相关门店营业额

业态不同,营业额测算的方法不同,难度不同

1、餐饮、影院、娱乐等固定座位数量的业态营业额测算方法相对较为简便

基本公式

年营业额=月营业额*12

月营业额=日营业额*30

日营业额=座位数*每日轮转数*客单价*上座率

*客单价获得较难,可通过调研的方式或经验来判断

2、影院票房测算

基本公式

年票房=月票房*12

月票房=每日放映场次*上座率*平均票价*座位数*30

上座率=估算人流/放映场次/座位数

估算人流:需现场调研,选定样本分时段进行调研;

上座率开始较低,最高不超过35%;

目前每日影院放映场次在5.6-6之间。

3、针对百货、超市、购物中心等大型卖场

除了上市公司可以查询年度财务报表以外,测算难度较大,需要调研的数据项较多,一般需要客流量、交易率、客单价等实地调研数据。

基本公式

营业额=客流量*交易率*客单价

4、超市营业额测算

利用得到的相关基础数据,开始计算销售额预估需要的三要素:

基本公式

①入店购买率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463过路人比例+0.866交通系数+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入

②门前人流量=∑N天人流量÷N

③客单价=∑N人购买金额÷N

预估月销售额=30*人流量*入店购买率*客单价

年销售额=月销售额*12

*公式中数据引自《连锁超市销售额预估模型》

二、“租金测算的5种途径”

租金测算的方法多种多样,角度不同采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有5个途径:

①实地调研

②网络查询

③与第三方公司合作

④通过营业额进行反推

⑤经验数据

针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小,且调研数据相对真实、准确,可采用1、2种途径进行调研。

第4种方法较为准确,适用于调研难度较大的大型商场租金估测。

针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难,可考虑选用与第三方公司合作,或通过营业额反推,或凭借经验数据来进行判断。

以下以KTV租金测算为例

三、常见业态的承租水平

1、餐饮类

快餐承租水平较高,一般为营业额的8%-12%;大型餐饮承租水平略低于快餐类,约为营业额的7%-8%。

2、娱乐类

影院,依据影院的营业额分配,一般毛利水平在30%左右,承租水平约占影院票房的15%;KTV的承租水平一般较低,租金占营业额比例约在3%-5%左右。

3、超市

卖场中,超市的租金水平几乎是最低的,仅为营业额的2%-3%左右,因超市毛利较低。

4、电器卖场

依据我司开店的要求,电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。

5、百货

百货卖场属高毛利业态,毛利水平一般在20%-30%,因此承租水平也较高,约为营业额的12%-17%。

根据商圈租金水平、厂商承受能力,购物中心投资回报不同,购物中心租金定价可考虑以下四种法:

租金水平类比法:以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础,推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

保本保利定价法:以厂商的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利,购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前,通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法:以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。

项目成本定价法:以项目的投资成本为基础,按静态回报率推算项目租金均价。

接下来我们将以租金水平类比法为例,详解某购物中心租金测算方案。

四、基准价格设定

1、基准价格

为科学设计本项目租金体系,须以本项目一楼的平均租金价格为基准,来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格

以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的,餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

五、本项目租金水平分析

1、市区一层街铺的租金水平

2、影响租金水平的关键因素

供求关系:价格的决定因素

销售业绩:价格的支撑因素

综合成本:价格的成本因素

可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素,并作加权分析:

租赁项目类比价格:

结论:采用租金水平类比法,本项目1层室内的套内面积租金水平为:

六、本项目租金价格

1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系,通常为二楼为一楼租金水平的65%,三楼为一楼的50%,四楼为三楼的75%,负一楼为一楼的40%,根据以上综合分析,并依照各楼层的业态规划,本购物中心的租金定价建议为:(以实际面积计、单位:元/㎡/月)

2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣,在达到平均租金的情况下,根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右,厘定各楼层区间的租金价格带。

3、根据以上考量,本项目的租金价格体系如下:

(以实际面积计、单位:元/㎡/月)

在上述楼层租金价格表的基础上,制定各铺位的租金价格。

根据商家品牌、规模、价值等因素,餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中,租金在上表基础上会作出适当调整(提高或降低)

4、落实到项目的不同业态,餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱,在租金设立上必须与购物类进行区分,需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持,通常为不高于购物类租金的70%。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准,以不高于每楼层租金均价的70%厘定价格;

5、由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响,租金价格会有所调整,不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格,在实际执行过程中将有部分调整(适当提高或降低)。

6、对于一个传统的市场商圈、新的购物中心,首要问题是要尽快吸引优质商家进驻,实现既定定位和规划,并在保持商家稳定经营的基础上,与商家一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育,在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下,商家业绩必定会受到很大限制,以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市,可以采取“低开高走”的策略。

地产资讯 |  土地交易 |  收藏本页 |  复制链接 |  打印 |  字体:
责任编辑wangjiebj
※房天下版权声明:凡本网内容注明出处为“房地产门户--房天下”的所有文字、图片和音视频稿件,版权均属房天下所有,任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转帖或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站,在下载使用时必须注明“稿件来源:房地产门户--房天下”,违者本网将依法追究责任。