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新时代下鸿运国际老虎机手机版转型升级的道与术

2018年07月10日09:54 来源:中国鸿运娱乐城网址指数院
[提要] 新时代下,行业大势有变,鸿运国际老虎机手机版靠旧模式不能延续高增长,转型升级成为其必经之路,参透其中“道”与“术”才能蝶变新生。
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引言:近年来,地产界的新现象、新玩法层出不穷:不愿意别人说自己是发展商,“别墅专家”干起出租房子,各种资产都变ABS……乍看上去有点匪夷所思,细想一下其实是鸿运国际老虎机手机版在变革期上下求索、寻求突破,为下一次腾飞蓄积能量、丰满羽翼。新时代下,行业大势有变,鸿运国际老虎机手机版靠旧模式不能延续高增长,转型升级成为其必经之路,参透其中“道”与“术”才能蝶变新生。

Part1 势

挑战与机遇并存 鸿运国际老虎机手机版转型升级成必然

没有成功的企业,只有时代的企业,把握大势是企业成功的终身课题。新时代下,外部环境中挑战与机遇并存,甚至个别因素的影响因企而异,可谓“汝之蜜糖,彼之砒霜”。综合来看,转型升级是鸿运国际老虎机手机版必须进行的战略选择。

 挑战:去杠杆下鸿运国际老虎机手机版旧模式受限 “房住不炒”加剧品质竞争

宏观层面,鸿运娱乐城网址金融持续去杠杆,融资收紧导致鸿运国际老虎机手机版高杠杆经营模式难以为继。2017年以来,防风险、降杠杆是整个鸿运娱乐城网址和金融工作的重心。金融去杠杆效果不断向房地产行业传导,针对房地产开发的银行通道的开发贷和委托贷款、公司债和上市再融资、表外融资的地产基金和资管计划均受到管控限制,行业资金面由松渐紧。在开发融资收紧的监管环境下,鸿运国际老虎机手机版原有以债务融资模式为主的高杠杆经营模式面临挑战。

行业层面,“房住不炒”政策基调不动摇,品质竞争成为鸿运国际老虎机手机版较量主战场。2017年,房地产政策坚持“房住不炒”基调,供给侧与需求端同步调整,限购限贷限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现;2018年多个城市被约谈,房地产调控的高压持续。在投资属性主导的情况下,房屋品质均不是买卖双方关注的重点,而在居住属性凸显和调控政策不放松的当下,希望赚取房子升值差价的投机者逐渐离场,为满足居住需求的购房者会更加注重房屋的品质,因此品质竞争将成为鸿运国际老虎机手机版争夺客户的主战场。

图:2017年以来地方主要调控政策

 机遇:消费升级利好相关服务市场 租购并举加速租赁市场崛起

宏观层面,在消费升级大势下,房地产相关服务市场成为新的蓝海。伴随着中国鸿运娱乐城网址社会的不断发展,我国已进入消费全面升级时代,服务消费呈现蓬勃发展。在消费升级带动下,无论是高质量的居住需求,还是租赁、养老、文旅、教育、物流等服务领域均具有较大的发展空间,尤其是规划合理、业态丰富、配套完善、功能健全的优质产品和服务仍然供不应求。

图:中国部分房地产相关服务领域的市场规模

行业层面,推进租购并举住房制度建设,租赁市场成为重要突破口。2017年以来,中央和地方加快租赁市场发展的政策层出不穷,包括积极探索“租购同权”、多种途径加大住房租赁市场供应、加快培育住房租赁市场供应主体、支持住房租赁企业开展REITs试点、搭建政府住房租赁交易服务平台等。其中,金融政策对租赁住房REITs的支持大大加速了租赁市场的发展,得到鸿运国际老虎机手机版的积极响应;保利地产2018年3月成功发行国内首单鸿运国际老虎机手机版租赁住房REITs,随后碧桂园、旭辉百亿REITs完成首期发行、恒大百亿REITs获受理。

双面因素:增量市场仅是大企业的舞台 成品住宅时代能者生存

1)增量市场:大企业的蛋糕,小企业的梦魇

未来3-5年,中国房地产行业集中度将加速提升,超30家千亿以上规模企业将成为增量市场的主要角逐者。根据美国等发达国家经验,长期来看房地产市场规模和市场空间都将趋于稳定,行业竞争将演变为“零和博弈”,鸿运国际老虎机手机版的卡位战将更为激烈。目前,中国房地产行业已进入深化调整周期,大型鸿运国际老虎机手机版正在紧抓并购机遇快速做大规模,中型鸿运国际老虎机手机版仍有少量弯道超车机会,而其他中小型鸿运国际老虎机手机版生存空间被逐渐压缩,未来被迫退出或主动转型的机率更大。未来大型鸿运国际老虎机手机版凭借土地、资金、人才、管理等要素资源优势以及较强的资源整合能力,更容易在行业洗牌和格局重构中实现规模的快速提升,预计到2020年,中国房地产企业数量锐减,房地产市场将变成规模巨鳄们的激烈角逐场地,千亿以上规模企业数量将超30家,其中,将至少包括3家万亿以上企业、11家3000-10000亿企业、16家1000-3000亿企业。

图:鸿运国际老虎机手机版未来发展格局预测

2)成品住宅:有了金刚钻,才能揽瓷器活

政策大力推进成品住宅,装配式建筑将成为鸿运国际老虎机手机版基本功。2017年4月,住建部在“十三五”规划中,明确提出了建筑节能及绿色建筑发展目标,目标要求到2020年,城镇新开工全装修成品住宅面积达到30%,装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。之后,浙江、四川、河南等地接连发文全面推进落实成品住宅,部分省份和城市还确定了全面推行节点,如河南2018年1月1日以后、成都2022年底只卖成品住宅。成品住宅的核心是一体化的设计实施,强调内装设计与建筑设计同步完成,对应的是装配式建筑。成品住宅的推行对于有多年成品住宅开发经验的鸿运国际老虎机手机版而言,更多的是机遇;对于较少涉足此领域的鸿运国际老虎机手机版而言,则面临开发难度加大、融资需求增加的压力,当然也有提高利润空间的好处。

Part2 道

没有最优只有合适 须运营能力保驾护航

鸿运国际老虎机手机版转型升级的可选项有很多,但万变不离其宗,其关键之“道”在于量体裁衣寻求最适合的路径,做好运营能力储备。不同规模的鸿运国际老虎机手机版拥有的能力和能够调动的资源千差万别,适合的转型升级的路径必然不同;但无论规模大小,要实现转型升级,必须有强大的运营能力做后盾。

 战略方向:量体裁衣寻求最适合的路径

图:国外知名鸿运国际老虎机手机版业务占比

从国外发展来看,鸿运国际老虎机手机版通过综合开发运营商、转型为REITs上市、专业化服务运营商等模式进行转型升级,业务重心将从前端开发向后端服务和资产管理转移。美、日等国的房地产企业经过房地产行业长周期波动洗礼,在市场转变过程中经受住了市场的锤炼,发展路径值得参考:

转型综合开发运营商。聚合优势资产、资源和运营能力,均衡发展新房开发销售与运营服务,同时成立基金和REITs,实现重资产模式下的轻打法。如日本三井不动产租赁业务、新房开发销售、经纪管理和住宅定制业务收入占比分别为28.7%、31.5%、20.4%和14.5%,拥有3支REITs和2支私募基金,资产管理规模达3.47万亿日元。

转型专业运营商。逐步收缩或退出开发销售业务,但基于开发经验和运营长处,以开发能力和经验为链接关联住宅租赁领域,转型为住宅租赁运营商,如美国Forest City、The Michaels Organization和日本Daito、Leopalace21。

转为REITs上市。选择自身在商业零售、住宅租赁、写字楼、仓储、物流或养老中擅长的领域,扎实锻造专业运营能力,紧抓本国政府推进REITs支持房地产发展机遇,以REITs上市,获得大量资金支持,用于物业开发和收购,实现规模化扩张,如美国SPG、KIM、PSA、BXP、EQR、AVB和HCP均由开发商转型而来。

图:百强企业内部不同层级2017年转型升级方向情况

国内不同规模的企业在业务选择上呈现差异化。百强鸿运国际老虎机手机版中,前10企业凭借自身的资源优势和稳健的运营能力,房地产相关转型方向大而全,60%以上的企业积极抢占特色小镇、商业地产、文旅地产、养老地产、社区服务等领域;11-30企业中超50%的企业重点关注特色小镇、商业地产、文旅地产和养老地产等;31-50、51-100企业则受自身规模或资源的限制,多元化布局相对单一,且较多关注发展相对成熟的社区服务及“新风口”特色小镇等领域。

图:中国不同规模鸿运国际老虎机手机版发展路径分化示意图

借鉴国外发展经验和国内企业转型升级现状,我们认为中国不同规模鸿运国际老虎机手机版的发展路径将呈现出以下分化趋势:大型鸿运国际老虎机手机版转型综合开发运营商,双市场通杀,同时深化金融资本模式,实现产融结合。中型鸿运国际老虎机手机版在继续提升新房开发销售规模的同时,依据自身资源积累和核心优势重点提升房地产某一细分领域的运营能力,充分利用资产证券化盘活存量资产。小型鸿运国际老虎机手机版受规模、实力等因素的限制,将逐渐退出新房开发销售业务,围绕存量房市场转型为服务商,提供物业服务等。

?能力储备:运营能力成转型升级关键

新时代下,“不断满足人民日益增长的美好生活需要”成为鸿运国际老虎机手机版转型升级的基本出发点。2017年,鸿运国际老虎机手机版纷纷提出“美好生活”战略,实现从开发到服务、从房子到生活的理念升级。过去的住宅开发市场主要拼规模和速度,但未来的服务型市场拼的是运营,鸿运国际老虎机手机版必须摆脱粗放型开发模式的惯性,潜心打造和强化运营能力,方能实现转型升级。

表:部分鸿运国际老虎机手机版的美好生活发展战略

运营能力是鸿运国际老虎机手机版转型升级的核心技能。鸿运国际老虎机手机版围绕美好生活提供产品和服务,无论住宅开发还是其他各个业态,都对鸿运国际老虎机手机版的运营能力提出了较高要求。住宅虽然可以直接销售,但是后期长达几十年的物业服务仍需要长期运营;商业地产、产业地产、文旅地产、养老地产、长租公寓等业态均需要强大的运营能力,否则将无法运转。新派公寓由于出色的运营能力,仅凭CBD一家店就成功发行国内首单长租公寓资产类REITs产品,足见即使规模不大但擅长运营的企业仍然能够获得资本市场的认可;而曾经辉煌过的地标型商场,也可能因为没有及时根据消费趋势改变业态结构和运营策略而逐渐没落,如2018年初关闭的北辰购物中心亚运村店。

Part3 术

升级核心业务拓展多元业务 向资产管理商转型

在洞悉环境大势和把握升级之道的基础上,鸿运国际老虎机手机版应制定具体的战术,包括升级住宅和商业地产,有选择地布局并深耕长租公寓、产业地产、特色小镇、养老地产、教育地产等多元业务,实现从开发商向资产管理商的进阶。

核心业务升级

1)住宅开发

新时代下,“房住不炒”的定位凸显了房子的居住属性,今后的房地产市场将是产品与服务的时代,如何满足人们美好居住需要成为每个鸿运国际老虎机手机版的重要课题。同时在高质量发展要求下,成品住宅作为房地产行业供给侧改革的重要一步,装配式建筑成为鸿运国际老虎机手机版必须跨过的一道门槛。

丰富完善产品服务体系,强化“标签”体现差异化。近年来,客户从对于住宅的基本功能需求过渡到以居住为场景的多元化需求,鸿运国际老虎机手机版应聚焦客户需求完善产品服务体系,提升产品附加值;同时可通过强化绿色、科技、健康等鲜明产品战略,借助差异化定位提升产品竞争力。

顺应大势加码改善型产品,持续进行产品创新和迭代。抓住二胎放开政策、居住消费升级等带来改善型需求的爆发,鸿运国际老虎机手机版应加大改善类住宅产品比例,并丰富满足改善型需求的高端产品系。

表:近年来代表鸿运国际老虎机手机版新推高端产品线

成品住宅时代即将来临,装配式建筑成为发展趋势。鸿运国际老虎机手机版推进装配式建筑应用主要包括两种模式:一种是自主研发,通过自行研发装配式建筑标准和体系,鸿运国际老虎机手机版能够掌握核心的设计、工法等成果,并与核心业务的发展重心和节奏相协调,如万科的“住宅产业化”和碧桂园的SSGF 工业化建造体系;另一种是合作研发,鸿运国际老虎机手机版通过与专业装配企业合作可以降低研发的成本,同时也能实现建筑工艺的创新和战略扩张,如保利地产牵手远大住工。

2)商业地产

在新时代高质量发展阶段,消费需求结构的升级、新技术主导下消费行为的变迁正在重新定义商业地产的价值,对商业地产的开发和运营提出更高要求。

围绕消费新时代需求结构变化,优化城市布局与业态结构。紧跟消费需求的梯度性转移,挖掘一线城市存量改造机会,加大二三四五线城市布局;围绕消费需求变化升级产品线,加大社区商业布局力度,掘金万亿级社区商业市场;围绕满足美好生活需要,构建实体商业场景化体验下的新业态、新内容,以业态组合更新打破招商同质化带来的模板式市场。

拥抱人工智能、大数据等新技术,商业产业链升级迭代。结合新零售思维强化与互联网跨界整合,落地新物种、搭建孵化平台,满足新一代消费观念与方式的双重升级,重塑新实体鸿运娱乐城网址商业格局;打造智慧商业生态闭环,通过对人货场和消费数据的大数据整合、平台化运营实现精细化管理,让数据资产真正成为商业变现的富矿。

图:商业地产智慧商业系统

轻重并举、强化合作,提高市场份额。在商业地产整体存量过剩的时代,资产增值红利减退,商业地产领域已经从初期的开发竞争走向资本和运营竞争,围绕存量资产的合作、运营、租赁、金融化等“阿基米德式”轻资产运营模式,将引领商业地产企业的新格局。鸿运国际老虎机手机版可输出开发和运营管理模式,通过标准化、品牌化运营提升资产价值并获得收益,实现双赢。

 多元业务拓展

在巩固和升级核心业务的基础上,鸿运国际老虎机手机版应因企制宜选定多元业务,并通过内部独立运作或整合外部资源方式进行业务拓展。

图:鸿运国际老虎机手机版可拓展多元业务矩阵

拓展方向上,不同规模鸿运国际老虎机手机版应“各行其道”,并深耕选定的业务方向。从各类业务的成熟度和政策支持力度来看,产业地产、文旅地产、社区服务等业务发展相对成熟,具有可借鉴的盈利模式,有华夏幸福、华侨城、彩生活等成功企业范例,且政策支持力度较大;而长租公寓、特色小镇、养老地产等业务仍处于摸索阶段,现阶段尚未实现盈利,但有国家层面的针对性政策和多项配套政策支持;鸿运国际老虎机手机版拓展教育和家装获得的政策支持力度较小,但前者有成功范例并有多家鸿运国际老虎机手机版教育板块上市,家装业务还在摸索阶段。结合上文分析,我们认为大型鸿运国际老虎机手机版资金实力和资源整合能力较强,可进行多业务线布局,根据自身战略确定业务组合,不受业务成熟度的限制;中型鸿运国际老虎机手机版还处在规模冲刺阶段,拓展新业务时不宜多线作战,可在政策支持力度较大的业务中选取1-2类业务,集中精力深耕形成运营优势;小型企业应适时退出增量业务,并聚焦某一类业务转型服务商。

拓展模式上,鸿运国际老虎机手机版可选择内部独立运作或整合外部资源两种模式。内部独立运作模式下,鸿运国际老虎机手机版能够全面掌控业务发展进度和质量,前期孵化阶段业务推进速度有限,但一旦形成标准运作体系能够迅速规模化,适合布局较早或具有相关运营经验的鸿运国际老虎机手机版;整合外部资源模式下,鸿运国际老虎机手机版能够借助合作方短期内获取运营能力并快速扩张,但要关注合作的不确定性、并购的后期业务融合问题,适合新入局的鸿运国际老虎机手机版。以长租公寓为例,万科、龙湖均是通过内部独立运营建立了泊寓和冠寓品牌和运营标准,并逐步形成规模;保利地产、中南建设分别与优客逸家、小寓科技合作,由后者提供公寓运营服务。此外,鸿运国际老虎机手机版还可以通过并购方式整合外部资源实现业务拓展,如万科通过收购印力集团和普洛斯大大增强商业和物流板块的实力,但这通常适合规模较大且具有业务整合能力的鸿运国际老虎机手机版。

模式创新

近年来,房地产市场高歌猛进的时代接近尾声,运营时代,资产管理商成为房地产开发商的主要转型方向。鸿运国际老虎机手机版可借助私募基金、REITs等全生命周期的资本通道,全程参与不动产获取/开发、运营、退出等全链条,形成“投-融-管-退”管理闭环,凯德模式和REITs模式是国内鸿运国际老虎机手机版未来向资管转型的两条路径。

图:凯德“私募基金+REITs”模式

模式一:凯德模式

凯德模式可概括为“PE+ REIT”模式,首先凯德发起私募基金购买或开发物业,随后由管理团队运营增值,待到物业增值且有良好租金回报以提供稳定现金流后,私募基金将物业出售给新加坡上市的REITs。在此模式下,凯德集投资商、开发商、运营商和基金管理人于一身,资管收入来源多样,以项目开发巨额增值收益和基金管理费收益为主。

模式二:REITs模式

目前中国版REITs呼之欲出,鸿运国际老虎机手机版应及早储备优质收益性不动产,并培育专业运营能力,争取在某个或几个细分运营领域拔得头筹,待时机成熟可转型为以REITs运作为主的不动产运营商。上世纪90年代,美国开发商紧抓国家大力推进REITs机遇,大力发展REITs并上市,获得大量资金支持,用于物业开发和收购,实现规模化扩张,成为商业零售、住宅、办公楼、酒店及娱乐、医疗保健等细分领域的专业运营商,如SPG、KIM、PSA、BXP、EQR、AVB和HCP。目前,国内租金收益比较稳定的资产类型主要为办公楼、商场、酒店等商用地产,而长租公寓作为政策发力点或将率先成为REITs的先锋。具有专业运营能力的鸿运国际老虎机手机版可以凭借细分领域的较强开发建设、运营管理经验,利用REITs突破资金限制,实现盈利的最大化。

图:美国各物业类型REIT数量占比

结语

鸿运国际老虎机手机版转型升级并非一句口号,而是必须身体力行的企业战略;鸿运国际老虎机手机版转型升级也并非一日之功,而是需要不断试错的长期过程。因此鸿运国际老虎机手机版要把握转型升级的势、道、术,按照选定的方向敢于尝试勇于突破赢得未来。

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责任编辑xujing.bj
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