9·27可以说是成都房地产市场的分水岭。回顾一下9·27之前，我们可以清晰的感受到，从土地到房价，从开发商到购房者，从有房住的到没房住的，从有钱的到没有钱的，都对房子投入了空前的热情。“有钱没钱都买房，全民投资房地产”是当时楼市的真实写照。现在看来已显疯狂的人们，在当时却不会觉得有任何不妥之处,仿佛是处在热恋中的一对男女,你的眼中只有我,我的眼中也只有你。

9·27新政，是对中国房地产市场非理性发展时期的一声“棒喝”。如今，楼市的各个方面开始全面调整，购房者、投资者的理性回归让开发商们不得不开始重新认识这个全新的房地产市场。开发企业略显困难，仿佛祸之将至，然而市场回归理性的同时，新一波的市场发展机遇难道不是又摆在了市场面前？

老子曰：“福兮祸之所伏，祸兮福之所倚”。

土地篇

07土地 资本“角斗场”

2007年，是成都土地市场最为波澜壮阔的一年。

2007年，是资本巨鳄在成都土地市场狂舞的一年。

“全年供应土地398宗，共计面积约29015亩。成交土地316宗，交易面积约23124亩，成交数量较06年增加128宗，成交面积增长约29.3%。平均成交价达1148.85万元/亩，土地总成交金额411亿元，成交总规划建筑面积922.43万平米，平均楼面地价为4329.26元/平米。07年土地交易价格较06年上涨了77.3%……。

外来资本在成都土地市场的扩张，从来没有像2007年这般生猛凌厉。在一个以港、粤资本为主，京派、海派、渝派并进，福建、河南、河北等省份集结，新加坡、印尼、美国等房产企业齐入的整体开发之势中，成都地产市场的资本构成空前多元化，资本竞争在这一年全面爆发，成都也自此由国内二线开发市场一跃而成为全国一线开发战场。

07年，香港信和、嘉里建设、新鸿基、中天盈、广州合景泰富、厦门建发集团纷纷登陆蓉城，不惜斥巨资掠地。这些资本大鳄动辄出手数十亿，在土地市场上频频举牌，几个回合下来，地价就翻了几番。

6月15日，成都举行了成为“试验区”后第一场土地拍卖，成华区双林路17亩的小地块拍出了1290万/亩的高价，直逼市中心核心区域的拍卖价；

7月20日，成都市土地拍卖中心举行了一整天的拍卖。此次拍卖九宗土地出让总面积逾765亩，成交总额逾88.47亿元，来自香港的信和、中天盈等公司都纷纷以高价出手，是成都今年以来推出的土地规模最大的一次土地拍卖，其总价单价之高刷新了成都地价的历史。其火爆场面也开创了成都土地市场的历史；

9月20日上午11时，2007中国年度二号地王在成都诞生。九龙仓以8800万元/亩、总价72.41亿元的天价拿下位于红星路的“成百地块”，楼面地价达到了16499.99元/平方米；

除此外，香港信和置业拍下366亩，投入41亿元；合景泰富拍下477亩，投入44亿元；万科暂获286.81亩，投入25亿元；中海斩获322.68亩，投入21亿元；嘉里置业拍下212.5亩，投入21亿元；新鸿基地产新拍259亩，投入31亿元。此外，还有首创置业、珠江投资、凯德置地、重庆龙湖、重庆金科、华人置业、河南鑫苑、厦门建发、美国铁狮门……随着一个个天价地块的诞生，成都房地产市场也被纳入全国视野。

与此同时，成都本土企业在这些外来资本的高压下，也不免铤而走险，突出重围。2007年，蓝光在外来资本重重狙击下两次成功突围，并在9月14日创造了本土品牌单宗土地成交总额的最高纪录；此外，置信、国嘉等通过资本联姻，在土地市场寻求突破。

08土地 门前“鞍马稀”

07年底，由于受9·27新政等诸多因素的影响，成都土地市场高增长势头终于被遏制住。随着中央系列调控政策的出台，成都楼市和全国其它城市一样进入 “冬季”，大多数购房者退场观望，开发商销售迟缓。在资金和销售的双重压力下，开发商面对土地却开始无力下手。
07年12月7日，郫县推出的三块地，由于种种原因，全部流拍。第一块地因参与竞拍方不足三家，被宣布取消拍卖。另外两块地虽然参与竞拍的企业达到了三家，却因未达到拍卖底价，而无奈流拍。这犹如一道信号，宣告着成都原有的土地市场格局将发生变化。回归理性，将成为土地市场的主旋律。

12月17日，新鸿基以1200万/亩的挂牌价拿下攀成钢首期259亩土地。此前，该地块曾被业界预言单价将达数千万。

12月20日，一向鲜露头角的几家国资房企开始“借机抄底”，干道建设480万元/亩拿下双庆路地块，而在几个月前，该地块临近区域地价还高达1200万/亩，相当于现在的4倍。

据星彦地产统计，08年上半年，整个成都土地市场处于一个较冷的局面，全市供应土地124宗，成交122宗，交易面积约9327.1亩。上半年，由于多数地块以起拍价成交，住宅楼面地价与去年下半年4000-6000元/平方米的高地价，有了较大幅度的下降。数据显示，今年上半年成交的住宅楼面地价主要集中在1800-3000元/平方米。

房价篇

07 购房者追着房价跑

2007年，成都楼市得益于全国房地产整体形势带来的利好，一路攀升，另一方面，新试验区的刺激更是让成都的区域价值空前显现。在“特区”的标签下，成都房价一夜间陡升。在多种因素的作用下，2007年的成都上演了一场购房者恐慌与房价疯狂的楼市大戏。

对开发商而言，去年的楼市完全超出了他们的预期，谁也没有料到市场会如此火爆。尤其是进入7月份后，楼市发展完全超出了一般的市场规律。开发商并没有出现在同一供求区域内相互竞争的场面，他们完全抛开了竞争，竞相提价。房子一期比一期高，一批次比一批次高，同一楼盘在不到一个月内前后批次的开盘价格相差了1000元/m2以上的情况比比皆是。

在这一轮行情中，无论大盘小盘，无论品牌还是草根，只要开盘，无不热销，许多楼盘甚至出现彻夜排队，开盘当天就清盘的现象。而热销的背后，是开发商不断提升房价的轨迹，譬如建设路从年初4500元/平方米左右，很快拉升至7000元/平方米左右；2007年3月国际城南新会展板块某电梯公寓开盘均价3700元/平方米，到11月均价已达7400元/平方米。城南三环以外的房价更是普遍大涨，部分楼盘单价已突破9000元/平方米，甚至一向不被看好的城北地区，三环以内房价也超过5000元/平方米。

据四川中原物业统计，2007年1月成都房屋均价4425元/平方米，12月房屋均价6894元/平方米，一年上涨幅度高达2000多元。

与大盘、名盘受到热捧的状况相似，部分此前名不见经传的小企业开发的小楼盘也借势大涨，看齐同区域价格引领者，做足利润。事实上，由于资质有限、实力不济、设计落后、地段不佳等原因，部分小项目根本不具备卖优质项目价格的基础。

在房价普涨大涨的背后，是购房者的购房恐慌。购房变成抢房，是这一年购房者的写照。

08 房价调头等待购房者

去年年中，有部分尚算清醒的开发商在私下向记者表示出担忧：“这样涨下去，早晚要出事。”话音未落， 9.27新政就应声落地。

2007年，面对全国高企的房价，中央分别从土地、金融、住房保障、税收、市场整治、外资利用等六大方面重拳出击，对房地产市场进行了综合调控，力度空前。尤其是被业界简称的“9·27新政”以及补充条款，更是让开发商感觉“寒气逼人”。该新政规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。

2007年第四季度，一贯被开发商视为“空调”的宏观调控，终于显现出其强大的威力：购房者进入深度观望、部分投资者开始撤市，自住型购房者也纷纷推迟购房计划。售楼部门可罗雀，转眼间，以前挤破头想买房的购房者都“人间蒸发”了。

传统的 “金九银十”提前变成了“冬季”，成交持续萎缩。在此大势下，牛气冲天的开发商开始放低姿态，一路高歌猛进的房价终于来了个半路急刹车，久违的打折优惠悄然而至。

08年1月，成都万科魅力之城率先在成都掀起优惠风暴，其双水岸、金域蓝湾等项目同时响应。蓝光旗下项目也应势而降，富丽花城均价从上批次的5260元/平方米降到4500元/平方米，富丽东方均价从5000元/平方米以上降到3980元/平方米。品牌一带头，响应者云集，一时间，成都楼市到处充斥着“特价房、买房送物管、赠送空间、无条件退房”等各类以前鲜见的促销噱头。房价也在成交量持续低迷的情况下低下了高昂的头。

星彦地产分析认为，从上半年来看，成都楼市的价格是呈下降趋势的。根据房管局的数据分析，今年上半年成都市主城区商品住宅的销售均价呈下降趋势，由1月份的5886元/平方米下降到了6月份的5224元/平方米，下降幅度约为11.25%。